Rumah atau tanah yang dijadikan jaminan kredit sering menimbulkan rasa aman bagi bank sekaligus kecemasan bagi debitur. Selama cicilan lancar, jaminan tersebut seolah hanya menjadi dokumen pelengkap. Persoalan baru terasa serius ketika pembayaran mulai menunggak dan bank mengirimkan peringatan bahwa agunan dapat dilelang.
Dalam hubungan kredit, titik awalnya adalah perjanjian antara bank sebagai kreditur dan nasabah sebagai debitur. Debitur mempunyai kewajiban membayar pokok, bunga, maupun kewajiban lain sesuai perjanjian. Dalam hukum perdata, cidera janji atau wanprestasi berkaitan dengan tidak dipenuhinya kewajiban sebagaimana diperjanjikan. Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) pada pokoknya menyatakan bahwa debitur dapat dinyatakan lalai melalui surat perintah atau akta sejenis, atau karena perjanjian sendiri menentukan bahwa debitur dianggap lalai setelah lewat waktu yang ditentukan.
Maka, satu hari terlambat membayar belum tentu mempunyai konsekuensi yang sama dalam setiap kredit. Perjanjian kredit perlu diperiksa kapan pembayaran dianggap jatuh tempo, berapa lama keterlambatan yang dikategorikan sebagai cidera janji, apakah terdapat surat peringatan, dan tindakan apa yang dapat dilakukan bank apabila kewajiban tidak dipenuhi. Dengan kata lain, status wanprestasi tidak boleh semata-mata didasarkan pada keinginan sepihak kreditur tanpa melihat kontrak dan keadaan hukumnya.
Apabila jaminannya berupa tanah atau rumah yang telah dibebani Hak Tanggungan, dasar hukumnya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Hak Tanggungan memang dirancang untuk memberikan kedudukan yang kuat kepada kreditur apabila debitur gagal memenuhi kewajibannya. UU tersebut masih berlaku dan menjadi dasar utama eksekusi jaminan berupa hak atas tanah.
Pasal 6 UU Hak Tanggungan pada pokoknya memberikan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum apabila debitur cidera janji. Mekanisme ini sering disebut parate eksekusi. Sementara itu, Pasal 20 UU yang sama menegaskan bahwa ketika debitur cidera janji, objek Hak Tanggungan dapat dijual melalui pelelangan umum berdasarkan hak pemegang Hak Tanggungan pertama yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan. Hasil penjualan digunakan untuk melunasi piutang kreditur sesuai kedudukannya.
Artinya, untuk Hak Tanggungan yang sah, bank dalam kondisi tertentu memang tidak harus terlebih dahulu menggugat debitur sampai memperoleh putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap hanya untuk memulai lelang. Inilah salah satu kekuatan utama Hak Tanggungan. Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) juga menjelaskan bahwa parate eksekusi memungkinkan pemegang Hak Tanggungan memperoleh pelunasan melalui pelelangan umum ketika debitur cidera janji. Namun “tidak harus menggugat lebih dulu” tidak berarti “bebas prosedur”. Pelaksanaan lelang tetap harus melalui mekanisme resmi. Saat ini petunjuk pelaksanaan lelang antara lain diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang berlaku sejak 1 Januari 2024. Dalam pelaksanaan lelang eksekusi, Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) melakukan penelitian terhadap kelengkapan dan legalitas dokumen sebelum menetapkan jadwal pelaksanaan lelang.
Salah satu hal penting adalah pemberitahuan kepada debitur. Untuk lelang eksekusi Hak Tanggungan, dokumen khusus permohonan lelang mencakup bukti pemberitahuan rencana lelang dari kreditur kepada debitur, dan apabila pemilik jaminan berbeda dari debitur, pemberitahuan juga harus diberikan kepada pemilik jaminan. Berdasarkan ketentuan PMK Nomor 122 Tahun 2023, bukti tersebut harus menunjukkan bahwa pemberitahuan dikirim paling lambat lima hari sebelum tanggal lelang. Pengumuman lelang juga menjadi bagian dari persyaratan pelaksanaan.
Maka dari itu, seorang debitur yang tiba-tiba mengetahui rumahnya telah dilelang tanpa pernah memperoleh pemberitahuan sepatutnya tidak langsung menganggap bahwa semua prosedur pasti telah benar. Legalitas prosesnya perlu diperiksa. Hal yang sering disalahpahami adalah anggapan bahwa ketika kredit macet, rumah otomatis menjadi milik bank. Ini keliru. Pasal 12 UU Hak Tanggungan justru secara tegas menyatakan bahwa janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek jaminan apabila debitur cidera janji adalah batal demi hukum. Bank mempunyai hak memperoleh pelunasan dari objek jaminan melalui mekanisme yang sah, bukan hak untuk begitu saja mengambil alih kepemilikannya.
Misalnya, seseorang mempunyai sisa utang 400 juta rupiah, sedangkan rumah yang dijadikan jaminan bernilai 800 juta rupiah. Ketika kredit macet, bukan berarti seluruh nilai rumah menjadi hak bank. Objek tersebut dapat dilelang untuk melunasi utang dan biaya yang sah. Apabila hasil lelang setelah perhitungan kewajiban masih menyisakan kelebihan, kelebihan tersebut pada prinsipnya menjadi hak debitur atau pemilik jaminan. DJKN juga menjelaskan bahwa apabila hasil lelang Hak Tanggungan melebihi jumlah utang, kelebihannya dikembalikan kepada debitur.
Sebaliknya, apabila hasil lelang hanya 350 juta rupiah sedangkan total kewajiban yang masih harus dibayar 450 juta rupiah, menjual jaminan tidak selalu berarti seluruh utang otomatis dianggap lunas. Penyelesaian sisa kewajiban perlu dilihat dari perjanjian kredit dan penyelesaian antara bank dengan debitur. Dengan demikian, masyarakat perlu menghilangkan anggapan bahwa “jaminan sudah dilelang berarti utang pasti selesai.”
Harga lelang juga sering menjadi sumber sengketa. Debitur terkadang merasa rumah yang menurutnya bernilai 1 miliar rupiah dijual jauh lebih murah. Namun harga pasar, nilai appraisal, nilai likuidasi, dan nilai limit lelang bukanlah istilah yang selalu mempunyai angka sama. PMK Nomor 122 Tahun 2023 mengatur dasar penentuan nilai limit dan dalam kondisi tertentu mewajibkan penggunaan laporan hasil penilaian oleh penilai, termasuk untuk beberapa kategori lelang eksekusi Hak Tanggungan. Maka dari itu, apabila debitur mempersoalkan harga lelang, yang perlu diperiksa bukan hanya perkiraan harga pribadi, tetapi juga dasar penilaian, nilai limit, dan kepatuhan terhadap prosedur lelang.
Apakah bank harus selalu memberikan restrukturisasi sebelum melelang? Tidak tepat apabila dikatakan bahwa setiap kredit macet pasti wajib direstrukturisasi. Restrukturisasi merupakan salah satu jalan penyelamatan kredit dan dalam praktik dapat berupa penjadwalan kembali, perubahan syarat, atau bentuk penataan kembali kewajiban sesuai penilaian dan kebijakan bank. Namun tidak setiap debitur otomatis berhak memaksa bank memberikan restrukturisasi tanpa melihat kemampuan pembayaran, prospek usaha, itikad baik, dan ketentuan yang berlaku.
Meski begitu, pelelangan seharusnya bukan diperlakukan sebagai tindakan yang mengejutkan. Ketika debitur masih mempunyai kemampuan dan itikad menyelesaikan kewajibannya, negosiasi, restrukturisasi, atau penjualan sukarela dengan persetujuan kreditur dapat menjadi alternatif yang lebih baik. Bahkan Pasal 20 ayat (2) UU Hak Tanggungan memungkinkan penjualan di bawah tangan berdasarkan kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan apabila cara tersebut dapat menghasilkan harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Dari sisi bank, hak mengeksekusi jaminan juga tidak membenarkan tindakan penagihan yang sewenang-wenang. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor 22 Tahun 2023 mengenai Pelindungan Konsumen dan Masyarakat di Sektor Jasa Keuangan mewajibkan pelaku usaha jasa keuangan memastikan proses penagihan dilakukan sesuai ketentuan dan norma yang berlaku, antara lain tidak menggunakan ancaman, kekerasan, tekanan fisik atau verbal, maupun tindakan yang mempermalukan konsumen.
Ada pula keadaan ketika lelang Hak Tanggungan tidak dapat begitu saja dilaksanakan melalui Pasal 6. PMK Nomor 122 Tahun 2023, misalnya, mengatur bahwa apabila sebelum lelang terdapat gugatan pihak lain tertentu mengenai kepemilikan objek Hak Tanggungan, lelang berdasarkan Pasal 6 tidak dapat dilaksanakan melalui jalur biasa tersebut dan penyelesaiannya dapat memerlukan titel eksekutorial serta fiat eksekusi. Ini menunjukkan bahwa kekuatan Hak Tanggungan t
.jpg)
